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揭秘政府出手救楼市的真正目的
发布日期:2015-04-03        浏览次数:

近日,中央发布房地产新政。央行、住建部与银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》;财政部与国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》;国土部和住建部已经联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。


其中,最为引人注目的政策是,把二套房的首付比例从最低60%降至40%、公积金贷款的首套房的首付比例则降至2成;财政部将个人购买二手房免征营业税的期限由5年调整为2年。


从政策调整的核心内容为降低首付与二手房交易成本及减少过大城市住宅用地供应,调整幅度已然超出市场预期不少。这一救市举措堪比2008年,但房地产市场能否就此重振楼市甚至重现2008年的疯狂,是颇值得怀疑的。


根据国家统计局数据显示:2015年1-2月全国销售面积8764万平米,同比下降16.3%,较2014年全年销售面积同比降幅大幅扩大8.7个百分点,销售金额5972亿元,同比下降15.8%,较2014年全年销售金额同比降幅扩大9.5个百分点。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读2月份房价数据时表示,2月份适逢春节假期,房地产进入销售淡季。从成交量看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。值得注意的是,尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多,但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮,成交量回落较少,个别城市成交量甚至有所放大。从近几年的季节变化规律看,3月份总体销量将会比2月份明显回升。


刘建伟的解读可谓与本次房产新政的主旨相同,即调整房地产供过于求的城市,缓解土地供应过大的城市。说白了,就是抑制一线城市和部分供不应求的二线城市房价快速上涨的可能性,同时,力保大部分二线城市及三、四线城市房价稳定。


然而,现实的情况可能恰恰相反。自2014 年下半年放开限购以及930 新政后,一线城市新房市场与二手房市场企稳回升迹象明显,尽管2015 年1-2 月全国商品房成交面积同比下降16.3%,但北京、上海、深圳、广州四大城市1-2月合计成交面积同比增长15.7%,分别为北京(3.5%)、上海24.6%、深圳(103%)、广州(-8%),其中深圳成交量已经翻番。而绝大多数的三、四线城市1-2月商品房成交面积都有不同幅度的下降。新政实施后,可以预见的是,城市之间将会延续成交分化的势头,一线城市及部分二线城市或将维持较高的累计同比升幅,但是除此之外的二、三、四线城市将会保持比例不一的同比下滑。


此番房产新政,可以说是延续了自去年以来地方救市的做法,从中央层面落实拯救房地产市场的“旧常态”。中央政府之所以在两会后极其迫切地做出这个决定,是迫于现实的危机。自1994年实行分税制以来,地方抽税能力远不及中央政府。而2000年以后的十多年,中国迎来房地产业的黄金岁月,地方政府也由此找到了财源——土地出让金——靠卖土地获取巨额财政收入,并形成高度依赖土地财政的现状。也就是说,一旦房地产业不景气,地方政府将走向财力枯竭的困境。而且,2015年是地方债集中还债期,如果中央不出手救市,大面积的地方债务违约恐将不可避免。而且,即便有了今天中央政府的救市举措,也无法完全化解地方债务危机。楼市组合拳不过是权宜之计。


因此,若从纯市场经济角度言之,中国的许多地方政府早已到了破产的边缘。这也就是为何中央高度关注非热点二线城市及三、四线城市房价稳定的问题,因为一线城市和热点二线城市,房产市场依然属于卖方市场,而非热点二线城市及三、四线城市已然来到了买房市场,特别是后者的趋势,是房产新政终究无法改变的局面。


其次,政府出手救市,救房产商还不是主要目的,主要目的在于拯救向地产商投放了大量贷款的银行。可以想象,如果中国的房产泡沫像1997年香港那样突然破灭,银行将会迎来极其严酷的冬天,呆、坏、死账将无法收场。银行伤筋动骨,势必影响民心。危机的演变,极有可能由房产危机走向经济危机,再由经济危机走向全面的社会危机。这也是目前政府最为担心的。


再来说说房产商。政府全面救市的政策,让嗷嗷待哺的房产商看到了希望。而这种希望一定程度上虚假的,因为中国的房地产业将不复过去10多年高歌猛进的时代,政府今天救市并不意味着明天还会救市,市场经济的规律不会以政府的意志转移。中国的楼市泡沫或许不会在短时间骤然破灭,但从长远看,楼市回归常态是题中应有之义房产商希冀放弃市场化治疗,靠政府力挽狂澜维持高房价,是极不现实的。在地方政府、银行、房产商三者捆绑的利益集团中,相信最早被抛弃的,一定是房产商。


今次房产新政的出台,可以看出中央政府对于房地产业的欲罢不能、对土地财政的戒急用忍。归根结底,要改变过去10多年业已形成的、房地产业以一己之力维系上下游59个产业进而推动整个经济的发展模式,可谓是知难行易。于是,也便能理解中央政府为何会出台这走不出“旧常态”的房产新政。


信息来源:凤凰房产





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