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股权众筹趋势研究与房地产众筹实践
发布日期:2015-03-27        浏览次数:

众筹来源于英文crowdfunding 一词,是指项目发起人通过在互联网上公布其创意,以实物、服务或股权等为回报,向网友募集资金的模式。众筹按投资回报方式可分为奖励众筹、股权众筹、捐赠众筹和债权众筹,其中奖励类众筹按项目来源可分为综合类众筹平台和垂直类众筹平台;按是否包含跟投机制分为领投式股权众筹和非领投式(个人直接投资、合投等方式)股权众筹。

表:众筹有不同种划分种类

分类标准

特点

典型代表

投资回报

奖励众筹

以互联网网站为筹资平台,以实物产品为回报的众筹模式

Kickstarter、Indiegogo,众筹网、点名时间、追梦网、淘梦网、中国梦网等

股权众筹

筹资人通过互联网众筹平台进行众筹,以公司一定数量的股份给予投资者作为汇报,最终投资者能否获得实际的收益取决于公司的实际经营情况

原始会、天使汇、大家投等

捐赠众筹

投资者对项目或公司进行无偿捐赠的众筹

微公益、TrevolTa 在线旅游、crowdtilt

债权众筹

投资者对项目进行投资,获得一定比例债权,未来获取利息收益并收回本金的众筹

拍拍贷、人人贷等P2P 平台

奖励类众筹按项目来源

综合类众筹平台

众筹涉及的项目来源可以涉及音乐、影视、艺术、游戏等诸多领域,具有综合型

美国的Kickstarter 和IndieGoGo,国内的点名时间

垂直类众筹平台

针对房地产、体育类、音乐类、电影类等中某一类的众筹平台

国内的淘梦网

领投机制

领投式股权众筹

由众筹平台指定一名具备专业性和影响力、经验丰富且有很强风险承受能力的人充当领投人(相当于GP),其他投资人追随投资 ( 相当于 LP)

国内的大家投和天使汇

非领投式股权众筹

个人直接投资模式,出资者直接在众筹平台上浏览可投资项目,然后挑选有潜力的企业进行投资;或者采取“合投”方式

美国的Fundersclub,英国的Crowdcube 和Seedrs

房产众筹离不开基础角色:开发商(执行者)、购房人(众筹支持人)、众筹平台(众筹发起者)。它们各自的诉求分别是:

  • 开发商:开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度,加快资金周转。

  • 购房人:优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居睦邻而处。

  • 众筹平台:积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其它变现模式(如家装、租房等)。

根据发起者的背景及诉求,可以将房产众筹分为三类:

第一类:以房地产项目营销为目的。

例如,搜房天下贷就是搜房的P2P金融服务平台。具体模式是将一套房产的低价拆分为若干等份供众筹参加者认购,然后进行网上拍卖,获得的溢价为投资人的回报。假如一套房产标价为80万的,投资者以50万元锁定房源(投资门槛为1000元),然后对这套房进行竞拍(只有众筹参与者可以参加)。假如拍出75万,开发商只拿50万元,25万元为投资收益。投者最长不超过三个月就可拿回本金及收益,毛收益率(不考虑手续费、担保费)高达50%。开发商只拿出有限的房源而且每个项目只搞一次,目的是提高人气、精准锁定潜在购房者。严格来讲这不是众筹而是促销活动。

2014年11月京东金融与远洋地产的“跨界合作”则具有浓厚的博彩属性。具体是:参加者支付11元,摇出中奖者拿钱去买房,未中奖者获和“买200返20券”。

第二类:以销售理财产品为目的。

例如平安好房的理财型产品——好房宝,综合收益(货币基金收益+房基金)为13-14%。其中货币基金收益约为4.5-5%,房基金收益约为8.5%-9%。其中房基金在购房时可抵房款,不可提现,如果不买房的话收益率不到5%。

再如团贷网推出的房宝宝,主打国内一线城市高端房产(目前主打中信御园别墅),投资人的资金被汇集起来打给开发商。建成后将房产出售或由开发商回购,投资者获得回报。

第三类:集资建房

再如当代置业的无忧我房众筹平台(顺义悦MOMA),主打的是全程参与,在规划、设计、施工等环节向投资都开放多个参与节点,为用户创造合作造房的心里感受。如果投资者选择买房,可以比同地段同品质房便宜20%,如果选择退出可享受约6%的年化收益率。

万通董事长冯仑和刘永好发起设立的自由筑屋是基于互联网的房屋定制平台,以用户利益、需求与体验为出发点,通过开放平台引入土地、开发、建设、资本等合作伙伴共同为用户实现定制开发。自由筑屋不仅筹资还筹人、筹智,是C2B模式的实践。

表:房企近期众筹实践

企业

属性

实践与思考

京东众筹

平台搭建

以智能硬件、文化娱乐为主,推出“筹客保障计划”:除部分特殊商品和情况外,获得众筹回报的产品均能在15天内无理由换货、一年之内只换不修。京东众筹平台以3%的固定收费。

京东股权众筹将采取适于中国发展环境的“领投-跟投”模式,即在众筹过程中由一位经验丰富的专业投资人作为“领投人”,众多跟投人选择跟投。

2014年11月,京东与远洋地产合作尝试“房产众筹”,首期推出“11元筹1.1折房”,第二期“5000元筹独家折扣房”。

租金贷

平台搭建

平安好房推出“租金贷”产品,房屋租金可借贷,免息期高达50天。平安通过租金贷业务,以缓解租房客群的资金压力为切入口,背后用意是试图建立租金代收代付系统,利用平安集团已有的移动支付、壹钱包,加上平安好房的应用场景,搭建房产租赁交易市场租金支付环节的电子支付平台,从而掌握数万亿规模的房屋租金资金流。

万科搜房网众筹

营销

2014年9月,万科联手搜房推出房产众筹,只需投资1000元,苏州万科城拿出6折房源进行众筹资金招募及房屋竞拍,所有众筹人分享房价溢价收益,预期年化收益率不低于40%。

平安好房

营销

11月18日平安好房联手万科等共同推出房产众筹项目,计划一次众筹216套房源。除了优惠购房价外,众筹参与者还将享有优先选房权以及3%的预计年化收益率。该众筹项目的持有期为10个月,到期后,众筹参与者再决定是否需要置业。如果选择置业,众筹参与者将依次享有优先选房权;如果最终放弃众筹买房优惠权,参与该众筹项目的本金和收益也会一次性退还到参与者的帐户。  

绿城众筹思考

众筹与代建结合

2014年12月,绿城中国与中交集团举行签约仪式,中交集团以总价约60.13亿港币收购宋卫平先生42%的24.288的股份。,宋卫平表示,自己有个想法,想用众筹做产品,利润在7个点之内,过程全部公开透明,但要先付钱

当代置业

营销与筹资结合

当代北辰COCO MOMΛ众筹项目,线上为用户提供成本价购房或投资理财渠道,并通过线上定制用户喜欢的理想家园

中融信托、杭州工商信托

行业众筹基金思考

信托公司目前思考由中小房企共同集资成立基金的思考,包括股权投资基金、产业链基金等

目前,房地产众筹以营销推广型居多。基于房地产销售期房的特点,符合商品众筹的应用。预计未来,房地产股权类众筹的占比将逐步提升,将房地产股权众筹与商品众筹结合的模式,将提升应用价值。

来源高通智库



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