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任志强:2015房地产市场形势分析
发布日期:2015-03-25        浏览次数:

    新华房产3月24日 北京讯 “中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”今日在京举行。中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长任志强在会上作了“2015房地产市场形势分析”的主题演讲。

    任志强表示,2008年以前GDP是一个高增长的过程持续在9.5%以上,2008年金融危机以后出现了一个高峰,但是之后这个曲线就是下滑的趋势,到现在为止还是继续下滑。去年保7.5%,明年可能就6.5%,这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。如果稳定在七到八之间一个较长的稳定状态,否则2020年我们就达不到我们的承诺。中国出现通胀以后,也出现了两次的降息、降准,两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。民间固定资产投资和全国固定资产投资,今年也再继续下滑,从15点多降到了13点多,我们更看重的是民间固定资产投资的下滑,如果占80%左右的民间投资都跑掉了,那么拉动经济增长就是一个很难的事情。

    基础设施主要靠政府投资,尽管政府批了接近十万亿的投资项目,中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。其中制造业投资和房地产业的投资下滑,光靠基础设施的投资拉动是不行的,李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的,大家都在担心一季度的GDP有可能低于7。

    社会消费品零售额,一二月份是高速增长的时期,一二月份是有春节的,所以增长周期内有两个节日,又是比较大的节日,但是这两个节日并没有引起我们的消费增长,而消费指数继续下滑。从分类情况来看,说明我们的消费提升了,食品类,餐饮类在迅速下跌,通讯类是迅速上升的过程,比较危险的是我们的汽车类,这部分的增长率原来也很快,但是去年开始有所下降了。

    再看房地产开发,房地产开发投资增幅也在下降,我们说去年投资增速可能会降到10%,扣除物价指数去年只有9点几,今年在十之间,仍然会继续下降,政府不出台政策的话,还会继续下降。从增长比例的情况来看,今年继续下降0.1个点,按分项来讲,住宅是急剧下滑,商业和写字楼去年是持续上升的,今年一季度也一样。

    大家都从住宅转到商业,转到综合体,这部分的消化量很困难,现在6.3亿的库存,两亿多是写字楼和商业,4亿是住宅,但是住宅消费有将近10亿,对于4亿来说就是有40%的存量,但是去年的写字楼和商业只有2亿左右。比40%的比例低。所以商业和写字楼仍然存在一些问题,今年的库存总量里面会继续加大,从投资占GDP的总量在加大,05到07年,我们的GDP总量比较低,房地产投资额比较高,之后出现开始下降,而相对世界各国的情况来看,我们仍处在较高的水平。张玉良说我们应该已经到了拐点了,但是从现在的低点情况来看,我们是低于世界平均水平的。

    另外一个影响我们的供应就是土地,土地供应的面积在持续的下滑,去年保持负几的增长,今年更明显,是-3.7,如果没有土地做前期准备的话,后期让投资持续增长是不可能的,当土地处在持续低位的时候,后续一定出现供求关系恶化,而不是供需关系得到改善。去年年底和今年年初,除了四个一线城市高速增长以外,其他的地区普遍出现下滑,从全国的情况看,出现了更大的问题,今天上午中央电视台谈到了地方债的问题,两会当中提到一个重要的问题,地方债,总额达到30万亿,相当一部分是以土地为抵押,比例也很高,北京市6000多亿的地方债,3000多亿是以土地为主,既有土地收储的问题,还有以土地做抵押偿还50%以上的地方债,全国来看,我们估计地方债务相当大的比例都是靠土地,而今年土地收益的下降速度远远高于其他的年份。

    这是去年土地购置最快和最慢的城市,差距也很大,-88.9到206。第二个销售急剧下滑,达到了-16.3%,2012年三月份迅速回升了,我们估计今年三月份也会持续回升,目前获得的三月份前两个周的数据调查来看,技术因素导致的情况很难结算,我们国家为什么把一二月份结合在一起,就是因为节日,同比没有办法比,一个春节影响了七到十天的假期,工作日,如果有的要放假到正月十五,可能就会影响数据,所以三月份会有比较大的变化。

    这是去年十个城市里面最高和最低的变化,差距也很大,最高的89,最低的是-44,城市之间的差别也是新的特质。另外是到位的资金,增速下滑也很快。

    08年和现在的情况来看,两者对比得出一个结论,去年年底的数据和2008年最差的时候的数据几乎一样,但是总量去年大了很多,去年有12万亿的总量资金,08年只有8万多亿。总体来看,如果自有资金的增长速度很慢,土地购置的情况慢,要让投资上去是不可能的。

    这是去年的新开工面积变化最大的数据,去年是-15%,今年还是持续的负增长,有利于调整供求关系,但是不利于GDP增长。其实每年预售面积是超过竣工量的,累计起来,从09年到现在,大概已经超卖了12亿平方米,现在的总量并不足以保证后续持续低迷的开工保证市场的供求关系。

    其中一个重大的变化,2015年是我们23岁左右年龄的最高峰,同时也是25岁到44岁的最高峰,然后人口高峰就在下滑,意味着中央政府应该取消90、70,前一段时间我们强调了90、70是为了满足刚性需求,或者说23岁结婚年龄以前的购房需求,他们需要的是小面积,能单独分户的,但是随着人口的变化,这个其实也应该发生变化。

    我们第一个高峰期是解放,49年以后,是我们出生率的高峰期,然后60年代的大跃进是人口出生的低峰,70年代又出现了人口的高峰期,然后就出现了急剧的下降,计划生育以后,八十年代以后,开始看到了婴儿低谷,而最高峰的期间就是我们所说的2015年,2015年以后人口趋势出现了下降。

    在今年两会当中,国务院文件里面明确提出了刚性需求是改善性的需求,总理的报告和总理在答记者问的时候也是这样说的,从人口结构的情况来看,实际上小户型的刚性需求逐渐转化为以改善性需求或者提升居住质量和条件的需求。这就需要改变我们原有的住所,一套房为主,或者一套房是低谷的,二套房是高的,三套房不允许卖的方式,已经和人口差别和住房差别出现了逆转,如果不改变这个政策,已经不符合我国人口的变化了。

    2015年我们还有很多不利因素,其中一个是库存继续加大,今年已经变化了6.4亿万平方米,贷款低速增长,只增加了0.6%,越来越多的钱没有把钱转移到房地产。2015年已经出现了一二月份的急剧下滑,但是这个下滑的趋势我估计三月份会有所改变。

    有利的条件是总理多次提到了货币的政策宽松,周小川行长也说了也许降息会延续,也会降准会延续,这是两会里面明确表态的,对股市的表态也非常清楚。

    货币政策的变化没有办法预测,但是知道货币政策肯定比去年好,而且逐渐是有利于居民对于住房消费以及有利于城市发展建设的。因为在城市化的一项里面,仍然在政府工作报告里面是主要的地位。

    第二是李克强提出的稳定住房消费,现在都在传各地方政府两会以后出台了一些地方性的优惠措施,尽管李总理的报告当中提到由地方决定,因为各地情况不一样,但是稳定住房消费还是一样的。

    第三,我们可以看到低利率不断的提高可支付能力,从现在的两次降息看,整体提高20%的支付能力,如果再出现降息,都可能提高30%到40%的支付能力。

    另外一个是新增供应量的减弱,一旦出现了这个情况,大家会说房地产不行了,大家都不投资了,其实是好事,减少供应量有利于消化库存和稳定价格。

    从08年以来,我们可以看到,08年是我们国房景气指数最高的时候,现在到了93.7%,这个指数和我们的价格构成是密切相关的。正是这样的指数,对应的是价格变化,这个价格变化到现在已经出现了第三次的低谷,大家关心的是第三次的低谷在什么时候转正,去年年底开始,局部城市已经出现了回调,原来降幅是2%,现在是1.5%,可能收窄了,而降幅在最新公布的68个城市变化当中,已经变成0.5%以内的变化,说明价格在变化之后,从最低点开始回升了。

    去年年底的时候,明显看到的是北上广深的一线城市价格发生了变化更大,从低点开始回升。为什么去年九月份出现了这样一个低点回升,930政策改变了消费信贷的政策,10月份又下调了利率,这两个影响导致了十一月份和十二月份开始出现了价格的回调和市场的回调。去年的十二月份我们的销售也进入了高潮。

    总体而言,这些都还没有让所有的价格变化成为正的,所以许多机构都预测,可能在今年的四季度价格会出现正的增长,而负增长有可能在二季度以后开始逐渐的回升,进入到正轨道以上。得出的结论区域分化开始加剧,最好的城市和最差的城市差200%的差距,我们列举了十个城市的变化来看,差距都是巨大的。

    第二个就是刺激政策会持续,今年的刺激政策在930以后连续发生,可能还会继续。

    另外价格不会短期内发生太大的变化,会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升,转回正增长,但是正增长不会是很高的标准,只是回到一个正的情况,现行的情况看,原来我们预计的会逐渐的拉长消化周期,6.3亿的消化周期会在今年的较长时间内以去化为主,这个去化在区域之间差距很大。

    去年东部地区是急剧下降的趋势,东部地区和西部地区都出现了接近20%的下降,去年从东中西三的地区的情况来看,没有出现这种情况,今年一季度明显中部和西部大幅度的下滑。开始表现出三四线城市急剧下滑的趋势。这个影响是很大的,所以我们认为消化周期会继续拉长。一二线城市不管有多大的库存,都容易被购买力消化。




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